TEORIA GERAL DOS CONTRATOS - SEGUNDA CHAMADA - TARDE

QUESTÃO 01

Em 2006, a construtora M&A buscou empréstimo financeiro perante o Banco Astronômico para concluir seu empreendimento referente à construção de 60 unidades de habitação em um condomínio de luxo situado na Barra da Tijuca. O Banco, por sua vez, solicitou uma garantia real hipotecária da construtora M&A para que a obrigação assumida fosse devidamente satisfeita. Em cumprimento à exigência de garantia, a construtora hipotecou 50 unidades do condomínio em favor do Banco. Ocorreu que, em um evento de pré-venda ocorrido em 2008, Jorge (terceiro alheio ao contrato de empréstimo) assinou uma promessa de compra e venda com a construtora em que se fazia constar a aquisição de uma unidade habitacional do condomínio pelo valor de dois milhões de reais, a serem pagos em 100 prestações. Jorge iniciou o pagamento das prestações e, em meados de 2009, foi notificado pelo Banco Astronômico acerca da execução das hipotecas oferecidas pela construtora M&A, dentre elas incluía a unidade habitacional adquirida por Jorge. Buscando uma solução para o seu caso, Jorge procura um advogado que lhe orienta entrar com uma ação de evicção em face da construtora M&A, pedindo de volta os valores pagos e as indenizações cabíveis.

Com base nos fatos narrados, responda: a orientação dada pelo advogado foi a mais acertada? Explique, apontando as características da evicção e sua adequação ou não ao caso.

RESPOSTA

O advogado não instruiu bem a sua cliente, tendo em vista a ausência de todos os requisitos que configuram a evicção. Esta significa a perda da propriedade ou posse em virtude de ato de autoridade, que a atribui a outrem por causa jurídica preexistente ao contrato. Para que se fale em evicção, necessário comprovar se houve:

i) perda total ou parcial da coisa.

ii) anterioridade do direito do evictor: no caso narrado, o Banco Astronômico passou a ter o direito sobre o bem hipotecado somente após o não-pagamento da dívida pela construtora. Logo, o vício foi posterior à promessa de compra e venda celebrada com Jorge.

iii) ato de autoridade: no caso em tela, não houve nenhum ato de autoridade que declarou ser a propriedade do Banco Astronômico.

iv) desconhecimento do vício pelo evicto (art. 457): não se pode afirmar, pelos dados da narração, que havia desconhecimento da hipoteca por parte de Jorge. Isso porque, via de regra, os contratos de hipoteca são levados a registro no Cartório de Imóveis, fato que daria publicidade e conhecimento a terceiros.

v) Onerosidade da aquisição.

Valor da questão: 2,5 pontos

(A) O advogado não instruiu bem.	(A) 0,5 ponto
(B) Requisitos (B.1) Perda da coisa (B.2)Anterioridade do direito (B.3) Ato de autoridade (B.4) Desconhecimento do vício (B.5) Onerosidade	(B.1) 0,4 ponto (B.2) 0,4 ponto (B.3) 0,4 ponto (B.4) 0,4 ponto (B.5) 0,4 ponto

QUESTÃO 02

Farrah adquiriu de sua vizinha Jaclyn algumas peças de roupa usadas, entre elas um conjunto de roupas de banho. Como a venda se deu em pleno inverno e ambas eram residentes na cidade de Gramado, Farrah aguardou ansiosamente o primeiro dia do ano em que a temperatura voltou a subir – dois meses depois da venda – para ir a uma praia próxima experimentar a aquisição. Qual não foi a sua surpresa ao descobrir que as vestimentas se tornavam completamente transparentes em contato com a água. Quando retornou à cidade, um mês e meio depois de iniciada a viagem, foi reclamar com Jaclyn, mas esta respondeu-lhe que “o tempo para reclamações já tinha passado”. Jaclyn tem razão ou Farrah tem direito a ser pleiteado? Explique.

RESPOSTA

Farrah adquiriu um produto com vício oculto que a tornou inapropriada para o uso, conforme acentua o artigo 441 do Código Civil.

O artigo 445 diz que o comprador tem o prazo de trinta dias para reclamar o vício, se a coisa for móvel. O parágrafo 1º do mesmo artigo, por sua vez, complementa o caput ao afirmar que, se o vício, por natureza, só puder ser constatado mais tarde, terá o comprador o prazo máximo de 180 dias para constatar o defeito. Constatado, tem 30 dias para pedir a redibição.

No caso narrado, o vício da roupa de banho só poderia ser constatado no período em que o produto seria usado, ou seja, durante o verão. Logo, Farrah teria 6 meses para observar se o vício sobreviria ou não ao produto. Seguindo os dados do problema, o vício apareceu dois meses após a venda, quando “as vestimentas se tornaram completamente transparentes em contato com a água”. Do conhecimento do vício, Farrah tinha 30 dias para alegar o defeito. No entanto, deixou passar um mês e meio do conhecimento do vício, motivo pelo qual seu direito de exigir a redibição caducou.

Jaclyn, ao rejeitar a reclamação de Farrah, estava certa ao afirmar que “o tempo de reclamação já tinha passado”.

Valor da questão: 2,5 pontos

(A) Vício redibitório (A.1) Art. 441	(A) 0,5 ponto (A.1) 0,25
(B) Prazo de 30 dias – regra. (B.1) Art. 445	(B) 0,5 (B.1) 0,25
(C) Prazo de 180 dias para o vício aparecer (§1º)	(C) 0,5
(D) Jaclyn tem razão, o direito de Farrah caducou	(D) 0,5

QUESTÃO 03

João alugou o imóvel de Sandra por 60 meses, com o propósito de firmar sua moradia. Com base nos fatos responda:

a) Se, no curso do contrato, João sublocar um quarto a um estudante, para complementar sua renda, sem a expressa autorização da locadora, poderá esta desfazer o contrato?

RESPOSTA

Sim, nos termos do artigo 9º, inciso II, da Lei 8.245, houve afronta ao artigo 13. A infração legal admite a denúncia cheia (motivada).

Valor da questão: 1,25 pontos

Art. 9º, II	(A) 0,25
(B) Afronta legal – denúncia cheia	(B) 0,75
(C) Art. 13	(C) 0,25

b) Se Sandra quiser retomar o imóvel, alegando que precisa dele para moradia própria, João será obrigado a resolver o contrato?

RESPOSTA

Não, pois, conforme o artigo 47 da Lei 8.245, só poderá o locador retomar o imóvel nessa hipótese caso o contrato seja por prazo inferior a 30 meses e houver prorrogação automática. Não se cumpre o prazo de 30 meses – o contrato é de 60 meses.

Valor da questão: 1,25 pontos

Art. 47	(A) 0,25
Prazo inferior a 30 meses	(B) 1,0

QUESTÃO 04

Adão é casado com Eva no regime de separação convencional de bens e possuem dois filhos, Caim e Abel. Adão pretende vender um dos seus imóveis a Caim. Qual o procedimento correto para que a venda seja eficaz?

RESPOSTA

Adão deverá colher o consentimento de Abel, não sendo necessário o consentimento de Eva, em razão do regime de bens.

Em um casamento, a depender do regime adotado, existirão bens comuns (meação – metade do homem, metade da mulher) e bens particulares.

O artigo 496, p. único fala em “separação obrigatória”. Tal regime é aquele imposto por lei, segundo as hipóteses do art. 1.641. No regime de separação obrigatória, só existem bens particulares – pertencentes ao homem ou a mulher (não se fala em meação).

No entanto, o STF, através da súmula 377 decidiu que “No regime de separação legal de bens, comunicam-se os adquiridos na constância do casamento”. Significa dizer que, na constância do casamento, existirão bens comuns aos cônjuges.

A intenção do legislador em exigir consentimento do cônjuge para a venda de bens é para proteger sua meação. Desse modo, para resguardar o cônjuge de ter sua meação vendida ao filho, deverá ser colhido o seu consentimento.  A única hipótese em que não haverá risco para a meação é no regime de “separação absoluta”, (ou  “separação convencional”) visto que os nubentes adotam convencionalmente a não-comunicação de seus bens. Haverá, apenas bens particulares.

Assim, quando Adão resolveu vender seu bem ao filho Caim, não feriu o direito de meação da esposa, pois esta não tem direito ao bem de Adão. O outro filho, Abel, deverá consentir, pois o direito à legítima (parte da herança) poderá ser colocado em risco com a venda.

Valor da questão: 2,5 pontos

(A) Necessidade do consentimento de Abel. (A1) Proteção da legítima	(A) 0,5 (A1) 0,5
(B) Desnecessidade a outorga marital. (B1) Não há meação no bem vendido por Adão. (B2) Regime de separação convencional: só bens particulares.	(B) 0,5 (B1) 0,5 (B2) 0,5