GABARITO DAS QUESTÕES EXTRAS - DIREITO DAS OBRIGAÇÕES

QUESTÃO 01

Maria e João celebraram um contrato de locação que teria vigência de 02 de janeiro de 2010 a 02 de janeiro de 2012. Durante esse período, Maria (locatária/inquilina) realizou algumas obras no imóvel, tais como a reparação de paredes infiltradas e a construção de um jardim de entrada. Ocorre que, ao fim do contrato, Maria não devolveu o imóvel, permanecendo em sua posse. Foi necessário, portanto, que João usasse da via judicial para o despejo da locatária. Enquanto a ação seguia o seu trâmite, Maria construiu uma piscina e fez reparações em um dos muros que estava prestes a cair.

Com base nas informações, responda: a) qual era a obrigação de Maria, ao fim do contrato de locação?; b) a quais benfeitorias Maria terá direito?; c) admitindo a existência de uma laranjeira no imóvel, poderá Maria colher os frutos?

RESPOSTAS

a) obrigação de dar, mais precisamente de restituir. 0,2 ponto

b) devem-se analisar dois momentos:

b.1) antes do descumprimento da obrigação de restituir (boa-fé): artigo 1219, CC – terá direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis. Se as voluptuárias não lhe forem pagas, poderá levantá-las. Assim, Maria terá direito à indenização pela reparação das paredes infiltradas e pela construção do jardim. 0,2 ponto

b.2) depois do descumprimento da obrigação de restituir (má-fé): art. 1220, CC – terá direito somente às benfeitorias necessárias. No caso, Maria terá direito à indenização apenas das reparações feitas no muro prestes a cair. 0,2 ponto

c) devem-se analisar dois momentos:

c.1) antes do descumprimento da obrigação de restituir (boa-fé): artigo 1214, CC – Maria terá direito de colher os frutos. 0,2 ponto

c.2) depois do descumprimento da obrigação de restituir (má-fé): art. 1216, CC – Maria não terá direito de colher os frutos, respondendo por aqueles que vier a colher. 0,2 ponto

Obs.:

Locação de imóvel urbano (Lei 8245/91)

* Indenização do proprietário ao inquilino de boa-fé:

:: Art. 35 – serão indenizadas as benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas pelo proprietário e as úteis, se forem autorizadas.

:: Art. 36 – as benfeitorias voluptuárias não serão indenizadas, mas podem ser levantadas, sem prejuízo da coisa.

* Inquilino de má-fé: só será ressarcido das despesas pelas benfeitorias necessárias.

QUESTÃO 02

Marcelo alugou o seu imóvel para Pedro, nas seguintes condições: Marcelo disponibilizaria seu imóvel para Pedro morar por um período de dois anos, enquanto Pedro pagaria mensalmente o valor de R$500,00 (quinhentos reais). Além disso, constou-se no contrato de locação que Pedro ficaria responsável pelo pagamento do IPTU (imposto predial e territorial urbano). Levando em conta as disposições contratuais, responda:

a) Quais as obrigações existentes no referido contrato? (0,5 ponto)

RESPOSTA

Marcelo tem a obrigação de entregar o imóvel a Pedro (art. 233) (0,2 ponto). Pedro tem a obrigação de restituir o imóvel ao final do contrato (art. 238) (0,15 ponto), bem como dar prestação pecuniária (aluguel e IPTU) (0,15 ponto).

Observação: foi considerado também o aluno que respondeu ser o pagamento do IPTU uma obrigação propter rem atribuída ao locatário.

b) Imagine que, ao final do contrato, Pedro deixa o imóvel sem pagar os valores de IPTU dos dois anos de vigência do contrato. O Município, então, move uma ação de cobrança em face de Marcelo, buscando o pagamento dos valores em atraso. Marcelo, por sua vez, defende-se dizendo que a obrigação competia a Pedro, por ter havido contrato de locação nesse sentido. Pode-se dizer que Marcelo tem razão? Justifique. (0,5 ponto)

RESPOSTA

Marcelo NÃO tem razão. A obrigação de pagar o IPTU é uma obrigação real, ou seja, está presa à coisa (propriedade) (0,25 ponto). Assim, o Município reconhecerá como devedor o proprietário e não o possuidor. O contrato, ao estipular que o inquilino pagará os valores do imposto, vale apenas entre as partes (locador e locatário), não alterando a natureza da obrigação propter rem. De sorte que o Município buscará os valores em atraso de Marcelo e este, por sua vez, poderá buscar os valores de Pedro, por força do contrato (0,25 ponto).